住宅ローン返済の開始
この3日間の間に引っ越しをしておりました。引っ越し作業もまだ途中ですが、住宅ローンも開始されております。
今回で、私は3度目のタワーマンションの購入となります。住宅ローンを組むのも3度目になります。
住宅ローンを組んでから仕事を辞める人って意外といないと思います。
住宅ローンの金利
今回の住宅ローンの金利は、0.35％になります。ネットで探してもこの0.35％まで安い金利の銀行はなかなかないと思います。（一般の場合はですが）もし0.35％より安い金利の会社があったら教えて頂ければと思います。そして、ここから10年間の間は住宅ローン減税が1%あります。今回、私は前回のマンションの売却益がそれなりにあるので3,000万円特別控除の方を使います。従って、住宅ローン減税を使うことができませんが、妻の方は住宅ローン減税を使う予定です。つまり、金利-0.65％でお金を借りることができるわけです。簡単にいえば、毎月2万円ぐらいのお金がこれでもらえるとも考えられます。これだけの好条件で住宅ローンを借りれる国は世界を見渡してもあまりないのが現状です。
住宅ローンの金利の0.35％は銀行側には利益がほぼない状態です。簡単にいえば、最初の手数料だけもらえればいいやということになります。
今までとは違う住宅ローンの組み方
今回は、今までとは違う住宅ローンの組み方をしております。住宅ローンの費用は初期手数料と金利の二つに分かれます（初期手数料の中に手数料と保証料とか分かれますが、ここでは簡単にまとめて手数料とします。）今回の住宅ローンは手数料を多めに払って金利が安いプランでした。簡単にいえば、手数料が2%で金利が0.35％となります。それに比べて前回の住宅ローンは手数料がほぼ0円（32400円）で金利が0.7％でした。これは何故かというと前回のマンションはすぐに売却しようと思ってましたが、今回はそれなりに長く住むことを想定しているからです。（10年程度は）金利差が0.35％ありますので大体6年住むと費用が逆転してきます。今回はほぼ確実に6年以上住むだろうということで手数料が高く金利が低い住宅ローンを選びました。言い方変えれば10年住むのであれば手数料2%を10年間に分けて考えれば0.35％に2％を10で割った0.2％を足して0.55％で借りているともいえるのかもしれません。
住宅ローンを組むにもどれぐらい住むかを想定して借りる必要がありますね。
今回の住宅ローンの経費の総額
今回の住宅ローンの経費の総額ですが、金利は35年間で金利が188万円となります。その他、印紙代が2万円と64万8000円の手数料となりますので、35年間で254万8000円の経費となります。住宅ローン減税は10年間で260万円受けることができますので、手数料まで含めて考えても35年間お金を借り続けてもプラスになる計算になります。それほど、金利0.35％の住宅ローンは割安ともいえるでしょう。言い方変えれば今のルールがおかしいともいえるのかもしれません。これには、もし片方が死んだりしたら住宅ローンは払わなくてよくなります。死亡保険代も入っていると考えることもできます。後、癌とかになったらお金を払わなくていいというプランにも入っているようなのでかなりお得なものといえそうです。
現状日本の銀行が利益を上げれるのはこれぐらいしかないので競争が激しくなっているともいえます。
住宅ローンの金利は少し上がるだけでもかなり違う
さて、ここからは住宅ローンの金利について考えてみます。さきほど、私は前の住宅ローンは金利0.7％で借りたと書きました。これをもし35年間借りたとしたら金利だけで380万円の支払いとなってしまいます。そして、よく世の中では住宅ローンの金利を1％で借りたとしたらという計算がありますが、そちらだと557万円の金利の支払い手数料となります。従って長くお金を借りる人は、金利0.1％とだからとか考えるのではなく金利0.1％で100万円ぐらい変わってくるよと思ったほうがいいかもしれません。
住宅ローンは長くそこのマンションに住む人であれば金利を0.1％でも考えて借りる。そこに5年以内しか住まない人であれば初期の手数料がとにかく重要になります。
最後に住宅ローンの金利の考え方について
最後に金利の考え方について書いてみます。金利上昇リスクが住宅ローンには間違いなくあります。それを恐れて金利の高いプランにする人もいるでしょう。しかしながら、金利上昇リスクがあるのであれば金利下降リスクもあるわけです。10年以上前からこれ以上金利が下がることはないというところから現在どんどん下げている状態です。今後、日本が金利が上がるときはどのような時でしょうか。それは、日本人が皆借金をしたくて貯まらない時代に入るということです。バブルの時代は皆が借金をして金利が上がりました。皆が借金をしなければ金利は上がらないのです。今の日本には金利が上がる要素はまったく持ってないといえそうです。
もちろん、金利上昇リスクもありますが、それと同等にいや同等以上に下降のことを考えるべきです。現在の相場は常にフラットと考えるべきです。株でも同じです。100円だった株が200円になったから上がりすぎで今後下がるだろうという予測は基本的に間違っています。現在200円だったらそこから下へ行く可能性も上へ行く可能性も50％と考えるべきです。あまり金利が下がりすぎだから今後は上がるしかないという予測は間違っているといえるでしょう。マイナス金利へ突入することも十分に考えるべきです。
ここまで書きましたが、私は住宅ローン以上の資産を持っていますので金利が上がれば株の方で利益を上げることができるだろうというのもあります。住宅ローン以上の資産を持っている人は間違いなく変動金利のがよいでしょう。
固定金利というのは、世の中の金利は動くのに銀行が保証しますよというものです。つまり、その保証代が入っているわけです。銀行に金利を保証して欲しいかどうかは、人それぞれでしょうが、一定以上の資産を持っている人であれば保証をしてもらう必要はないと考えています。
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