運用資産別のREITの今後について

今回は、運用資産別のREITの今後について考えてみようと思います。

まず、運用資産別とは物流・オフィス・ホテル・商業・住宅の５つに分かれます。ただし、当然のことながら複合というのもあります。例えば福岡リートみたいなのは、福岡に特化した複合したREITになりますね。

基本は、複合よりは分かれていたほうがいいのかもしれません。ただし、私は福岡REITを持っていますが。

物流REIT
住宅REIT
オフィスREIT
商業系REIT
ホテル系REIT
まとめ

物流REIT

現在、もっとも熱いREITがこの物流REITでしょう。利回りも非常に低いものが多く5％を超えているものがないレベルになっています。利回りが低いということは値が高いということになります。つまり、今買うには妙味がないともいえるでしょう。ただし、堅いREITともいえそうです。コロナ騒動が終わっても、今後も物流は伸びていくでしょうし。

でも、利回り3％前半とまでになるとやはり妙味が少ないともいえそうです。

住宅REIT

この住宅REITについても、物流REITと似ているところがあります。現時点でほとんど値が下がっていなくて利回りも物流よりはいいですが、ほとんど値が下がっていないといえそうです。住宅に関しては、今回のコロナ騒動でどちらかというと恩恵を受けるともいえそうです。前よりも家にも籠る可能性が高いので前よりもいい物件に住みたいと思う人も多いでしょう。

住宅に関しては、今後も堅調な値動きが期待できそうです。でも、こちらも値が下がっていないので妙味が少ないともいえそうです。

オフィスREIT

そして、一番難しいのがこのオフィスREITだと思います。少なくともオフィスREITが、今期の業績が悪くなることはまったくないでしょう。問題は、今後です。今回のこのコロナ騒動でテレワークが進むかどうかによって業績が変わってくる可能性があるのかもしれません。

このテレワークの進み方によってオフィスの需要が変わってくると考えている人が多いとは思います。

私、個人の考えではテレワークで週1は家で仕事をすることなどになる可能性は十分にあるとは思いますが、それでオフィスを減らすことができるかといえば、そうではない可能性が高い気がします。意外と家で仕事するのってつらい面もある人も多そうですしね。

オフィスREITは、それなりに値も下がっていますし、REITの値が一番低かった3月23日からみても10％程度しか戻しておりません。今、一番値動きが悪いREITともいえそうです。でも、長期で考えて持つのであれば買ってもいいかなとは思いますが、根本的に利回りがそこまで高くないのが手を出しにくいところです。後、REITのETFを買うと実質的にこのオフィスREITを買ってしまうことになるのでそれで十分かもしれません。

商業系REIT

商業系REITは、今回のコロナ騒動で大きくダメージを受けたREITといえるでしょう。値も一時半分以下になったものも多くありました。現在は、それなりに戻ってきてはいますが、6割程度にしか回復していません。この銘柄に関しては、今回のコロナ騒動が収まれば私は基本的には回復すると思っています。インバウンドは、この商業系REITに対して多少の影響があるとは思いますが、その影響はかなり低いと思います。（ここは、個別で違ってくるとは思いますが。福岡は、影響大きいかな）

前にも書きましたが、この商業系REITがもっともお勧めだとは思います。

ホテル系REIT

ホテル系REITですが、当然のことですが今回もっともダメージを負ったREITになります。これが問題なのは、コロナ騒動が終わっても回復にまったくもって目途が立たないことです。特にインバウンドの影響も非常に大きいでしょう。今回の騒動で外国人が日本に来るのも当分の間はないのではないかと思います。

さらに問題なのは、供給が非常に増えていることです。今回の五輪のために供給が非常に増えてしまっているのも値を下げる要因になりそうです。

つまり、ホテル系REITは需要と供給どちらも崩れてしまっているともいえます。

ただし、需要と供給が崩れてしまっているとはいえ、人気のあるホテルに関しては今後も人気が続くでしょう。ビジネスホテルなのか観光のホテルなのかによって状況が変わってきます。ホテル系REITであっても星野リゾートであればすぐに需要が戻ってくるともいえそうです。今まで、外国へ行ってた日本人が好まれるホテルといえば、やはり高級旅館などにはなりそうです。

ホテル系REITは、当然のことながら一時値が3割程度になったものが多いです。現在は、多少は戻しておりますが、まだまだ値は低いといえそうです。このホテル系REITをお勧めというのは難しいのですが、破綻さえしなければ今の株価は非常に低いとは思います。個人的には、破綻はしないと思ってはいるのでお勧めかなとは思います。でも、買うのは今でなくても間に合いそうではあります。他人には勧めにくい銘柄ではありますね。

まとめ

私は、買いたくなる順番は

商業＞オフィス＞住宅＝物流の順番になります。ホテルは抜きましたが、ホテルは今ではなくもう少し時間がたったら買いたいものに入ってくるかもしれません。オフィスに関しては、ETFを買うことによって実質的に買うみたいな形にはなりそうですが。オフィスREITは、時価総額がでかいのでETFを買うとどうしてもオフィスREIT

やはり、これだけ値が下がっている時ですので値の下がっているものを買いたいところです。