住宅ローンの返済期間について
今回は、住宅ローンの返済期間について考えていきたいと思います。他のブログの方で、住宅ローンの返済年齢をやけに気にしている人がいますが、基本的にそこに問題はありません。
大体、気にしているのは住宅ローンを組んだことがない人ばかりのようですが・・・。
35年で住宅ローンを組むのは常識
まず、住宅ローンを35年で組むのは常識です。この理由は、最初の10年間は住宅ローン減税を受けれるからです。35年と長く組むことによって最初の10年間に、最大限にこの住宅ローン減税を受けることができるようになります。
35年もたったら80歳になってしまうと思っている人もそんな心配は無用です。だったら、住宅ローンを20年で返すつもりで、計画を立てればよいのです。元々の計画は、20年で返す予定であっても35年で組んでいくのです。そして、20年で組む予定で貯金をしていき、後程繰り上げ返済をすればいいわけです。
少しでも金融の常識を持っていれば、今の日本で住宅ローンの返済期間を35年より短くする意味はありません。
現在の住宅ローン減税は異常な状態
現在、私たちは住宅ローン金利0.35％で借りております。そして、住宅ローン減税は1％あります。つまり、3000万円を借りていたら差額の0.65％を毎年もらうことになります。大体年間20万円程度で月にすると15000円程度になります。これを考えたら、3000万円を持っていても住宅ローンを組むべきなのは間違いないでしょう。
もし、3000万円を持っていたら、そのお金を運用して利益を上げることができますし、繰り上げ返済をする意味さえありません。住宅ローン金利は0.35％ですので、それ以上の運用ができると思うのであれば繰り上げ返済をする意味さえありません。（野村証券で個人向け国債を買えば金利0.4％ですので、どんなに投資ができない人でも最低金利0.44％で運用することはできるでしょう。ただし、1000万円以上持っている人という条件がつきますが）
つまり、現在はお金を持っている人でも皆が住宅ローンを組むべき時代にきているわけです。少し知識がある人であれば皆このようにしています。
住宅ローンの金利は最安ですので、ここで出来る限り多くのお金を借りておくべきでしょう。
住宅ローンの返済期間は平均13年程度
住宅ローンの返済期間ですが、申し込み時は大体25年以上のようですが、実際の返済期間は13年だけです。ただし、これは過去の金利です。過去の金利であれば繰り上げ返済をするべきでしょうが、これからの金利であればこの繰り上げ返済もするべきではないでしょう。
死んだら住宅ローンはチャラになりますし、資産を持っているほうが絶対にプラスになります。
住宅ローンを組む時に一番重要なのは、買ったものの資産性につきる
現在、私の毎週の資産報告にて「マンションの価値―住宅ローンの残高」を出していますが、これがプラスになる不動産を買うべきということになります。
不動産の価値は、二つのもので成り立ちます。それが、立地と建物です。建物は毎年価値が落ちていくものになりますが、立地は年がたっても価値が落ちていくものではありません。つまり、立地がいい物件を狙って買うべきなのは間違いありません。
この「マンションの価値―住宅ローンの残高」がプラスである限り、住宅ローンの返済期間とかを気にする必要はないのです。住宅ローンの返済ができなくなれば、ただ物件を売ればいいわけです。
逆にいえば、郊外の戸建を買うのであれば住宅ローンを自らすべて返済するつもりで買ったほうがいいのは間違いありません。
まとめ
住宅ローン返済と一言でいっても、どの不動産を購入しているかによって状況は変わります。基本的に、都心でタワーマンションを購入している人と郊外で不動産を購入している人では状況がまったく変わるのは間違いありません。郊外で不動産を購入するのであれば、すべて住宅ローンを返す前提で購入したほうが損をしなくて済みますので、そのような人であれば住宅ローンの返済期間や返済年齢を気にするべきなのは間違いありません。逆に都心のタワーマンションのように売れる物件であれば「マンションの価値―住宅ローンの残高」が一番重要なのは間違いありません。
どの不動産を購入するかによって住宅ローンというものの見方が変わるといえそうです。
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