セミリタイア者の不動産投資のメリットとデメリット
不動産投資は、長いこと人気になった投資手法の一つといえます。そして、私も不動産投資を行っています。それが自分の自宅の購入です。賃貸か分譲かでよく議論になりますが、都心のマンションの場合分譲は単純に不動産投資を行うかどうかにかかっていると思います。
ここでは、セミリタイア者から考える不動産投資のメリットとデメリットについて考えていきたいと思います。
今、日本に上場している会社でも不動産で収益を保っている会社というのは多く存在しています。
不動産投資をする上でのメリット（自宅以外）
まずは、不動産投資をする上でのメリットついて考えていきます。自宅以外編です。
毎月安定的な収入が入る
不動産投資を行う上でもっとも人気になっているのがこの毎月安定的な収入が入ることでしょう。私はそこまでその考え方はないのですが、今の日本人がその月に入ってくるお金の中で生活費を抑えようとすると思います。つまり、この安定的な収入が入ることによって生活を少しリッチにすることができることが上げられます。実際には、資産を月の収入に変換しているだけともいえるのですが、これをメリットだと思う人が多くいるのは間違いありません。
日本人は毎月お金が入ってくるのが大好きですので。
レバレッジをかけることができる。つまり借金ができる
借金ができることをデメリットばかりを取り上げる人もいますが、節度の持った借金ができるのは資産を増やす上で重要なことです。その借金をするためにもセミリタイア者は不動産投資でレバレッジをかけたいのであればサラリーマン時代にするべきでしょう。そして、セミリタイア時にはその収入で暮らす考え方も十分にありかと思います。
借金ができることはメリットです。
相続税対策になります
相続税対策にもなります。私の親も現在不動産を自宅以外に一つ持っております。現金と違って不動産は相続するときにはそのままの金額でみられることはありません。現金を相続するよりははるかに有利になります。このために、不動産投資を行っている方も多くいるのは間違いありません。
ここに関しては、メリットしかありません。
生命保険の変わりになる
これも大きな要素の一つだと思います。個人的にはこれが一番大きいのかもしれません。基本的にローンは本人が亡くなればすべて完済することになります。そして、借金なしの不動産が残ることになります。年齢が高い人の不動産投資については、これが一番大きなメリットになるのかもしれません。
生命保険の変わりにもなりますので、メリットは大きいです。
不動産投資をする上でのメリット（自宅）
自宅に関しても不動産投資の一つとして考えることができると思います。ここでは、自宅以外編と合わせて考えていきます。
毎月安定的な収入が入る
当然ですが、自宅の場合は安定的な収入が入るわけではありません。ただし、毎月出費が確実な自宅の家賃がなくなります。ある意味この出費が減った分が安定的な収入と考えることができると思います。
ある意味、住宅ローンの金利部分以外が収入となっていると考えることもできます。
レバレッジをかけることができる。つまり借金ができる
自宅であれば、住宅ローンを組むことができます。そして、住宅ローンに関しては投資と比べてメリットも大きいです。まず、金利が非常に安いです。現在であれば金利が0.5％未満で借りることができます。そして、住宅ローン減税も受けることが可能ですので実質的にマイナス金利でお金を借りることができるのが大きなメリットといえます。これに関しては、自宅の購入の最大のメリットといえるでしょう。
しつこいようですが、借金ができることはメリットです。そして、自宅であればマイナスの金利で住宅ローンを組めるのはメリットが非常に大きいです。借金をすればお金がもらえる状態ですから。私の場合は0.35％の住宅ローンの金利になりますので、毎年0.65％分のお金がもらえることになります。
相続税対策になります
相続税対策にもなります。これに関しては、自宅も自宅以外も同じです。自宅のほうが家族に渡す時さらに有利になる面もあります。
ここは投資と同様ですが、家族がいる方であれば自宅が持ち家であるのは有利です。
生命保険の変わりになる
こちらも、自宅以外のときと同じく生命保険の変わりになります。このお金についても上記の金利0.5%の未満の中に含まれておりますので、有利な保険と考えて間違いありません。
あの異常に低い住宅ローン金利に含まれているわけですから、メリットといえそうです。
分譲マンションはその他のマンションと比べると安全性が高い
ここからは、自宅だけのメリットになります。一番のメリットは分譲マンションはその他のマンションと比べるとかなり安全性が高いです。一戸建てと比べたら比較することもできません。現在新築でできているタワーマンションは安全性にかなり考慮されて作られております。アパートや一戸建てと比べてば本人の安全性を守ることができます。そして、セキュリティ面も高いマンションばかりになります。これは、分譲マンションでの大きなメリットといえます。
家族の安全を守るということを考えると分譲マンションは、非常にいい対策といえます。特にタワーマンションは安全なところといえます。
不動産投資のデメリット
では、逆に不動産投資のデメリットはなんでしょうか。
購入リスク
まず、考える必要があるのが購入リスクです。その不動産に対して欠陥があるかもしれません。タワーマンションとかを買って貸すのであればここは大きな懸念点にはなりませんが、地方のアパートを購入するときであれば、このリスクは小さくないかと思います。今でいうレオパレス問題ですかね。レオパレス以外にも同じようなことをやっている会社は少なくないと思います。法律には違反はしていないけど、手を抜いた物件は非常に多いと思います。
これの見極めは難しいと思います。なかなかチェックしきれないともいえます。
戦争リスク
私は、個人的には天災のリスクがそこまで気にしておりません。今までの歴史を見ていると天災で大きな問題になったことはそこまで多くありません。今作られているタワーマンションであれば関東大震災が来ても耐えられるものばかりだと思います。それと比べれば戦争リスクはかなり大きいです。日本には、近くに北朝鮮という敵対している国があります。このリスクが最大のリスクと考えていいでしょう。
世界的に天災よりも人災のほうが、被害は大きいです。
天災リスク
これは、タワーマンションなどにはそこまで影響はありませんが、郊外のアパートなどを購入するときは気を付けたほうがいいリスクです。特にこの頃は異常気象も多いです。本来の想定以上に何が起こるか分からないところはリスクの一つといえるでしょう。
ここに関しては、自分自身で住んでいるのであればリスク回避でもあります。賃貸よりはまず間違いなく安全な物件に入れるので。
空き家リスク
自宅以外の場合は、この空き家リスクがもちろん存在します。郊外のアパートとかになれば、これから空き家が増えてくる可能性は非常に高いので大きなリスクといえそうです。ただ、ここに関してはある程度投資する物件を選ぶことによって回避もできそうです。
ここは、物件を選べば回避できるリスクです。言い方変えればこのリスクを回避できない人は不動産投資はしないほうがいいです。
入居者リスク
自宅以外の場合は、この入居者リスクも小さくありません。よく将来的には老人も賃貸が借りれるようになるような話がありますが、絶対にあり得ません。大家はこの入居者リスクをかなり大きく見ている人が多いです。50を超えた単身者は家を借りることが出来なくリスクは考えたほうがいいです。地方のどうしようもなくなった物件であればこのリスクを許容して貸す人もいるかもしれませんが、多くの人は入居者に関しては慎重に選ぶことになります。特に日本の場合は、入居者の権利が非常に強い点がありますので、入居者の選別はしっかり行う必要があります。
ここは、入居者が変わったりするので、回避できない場合もあります。
税金リスク
税金に関してもサラリーマンであれば今ある収入の上にさらに税金がかかってくる計算になります。つまり、税率が非常に高いです。これも大きなデメリットといえます。
今サラリーマンで得ている収入の上に税金がかかってきますので、税率は非常に高いといえます。株のように分離方式ではありません。
手数料リスク
不動産売買にかかる手数料は高額です。これもデメリットといえます。新築マンションの購入であればその部分に関しては無料です。
ちゃんと交渉すれば3％は取られませんが、1.5％は取られると思います。私自身の力がないだけでもっと手数料を下げることができるのかもしれませんが。
確定申告の手間
これは、リスクというより手間が増えるという表現がいいでしょう。投資の場合は間違いなく確定申告の手間が増えます。私の実家はすべて税理士さんにおまかせしておりますが、これも面倒ごとが増えるということでリスクともいえるのかもしれません。
私はそこまで気になりませんが、意外と嫌だと思う人は多いのではないかと。
不動産投資のデメリット（セミリタイア編）
基本的にデメリットは同じだとは思いますが、一つだけデメリットがなくなる点では税金面でしょう。収入が少なければ不動産での利益を税金がほとんどなく手に入るのは大きなメリットといえそうです。後、確定申告の手間もセミリタイアしていると確定申告ぐらいはすると思うので手間に入らなくなりそうです。
サラリーマン時代にいい物件を探して購入して、セミリタイアに入ることができるのであれば、それなりにメリットがありそうです。
不動産投資をそこまで否定しないが・・・
自宅の分譲マンション購入というのは、色々なメリットがついてきますので、私は賛成なのですが、人に貸す不動産投資となると賛成ではありません。少なくとも業者を使った不動産投資は論外ですが、自分自身で物件を探して人に貸すのであればそこまでデメリットばかりではないとは思います。ただし、それならREITで十分じゃないとも思います。自宅の分譲マンションであれば東京で簡単に年間100万円ぐらいの利益になるのですが、投資ローンになってしまうと金利も高くなるのでそこまで利益が見込めません。いい物件を探す能力が高い人であればいいのですが、基本的にはREITで十分です。ただし、相続性対策とか考え始めるとメリットが増えてきます。ただし、私が現時点で考えることではありません。
不動産投資は、儲からないわけではありません。ただ、その手間を考えるとそこまでメリットが大きくない印象です。
不動産投資をするためにはサラリーマンの属性が欲しい
また、不動産投資をするタイミングではサラリーマンの属性も欲しいです。住宅ローンを組むにもサラリーマンである必要があります。不動産投資は、意外と面倒な作業があります。投資をする方ではある程度物件調査などもしなければなりません。その点も考えるとやはりサラリーマンは分譲マンションを購入する程度で抑えておいたほうが安全です。基本はREITで私個人は十分かなとは思います。
ローンを組むためにはサラリーマンの属性が欲しいところです。ローンを組めるところがサラリーマンのメリットです。
絶対ダメなのは業者を使った不動産投資
これだけは、ダメといえるのは業者を使った不動産投資です。当然ですが、間に手数料が異常なほど取られます。よく不動産投資セミナーとかやってますが、そういうセミナーをやっているところを経由するのだけは絶対にダメです。
業者を使った不動産投資はほぼすべて詐欺だと思っていいと思います。
今後の不動産投資の予定
私自身はこれまで分譲マンションを購入することで不動産投資を何度か行ってきております。そして、実家でも自宅以外の別荘があって貸しているのでそれも不動産投資といえるでしょう。今のところそれ以外の不動産投資はREIT以外にすることはないかと思います。儲かりそうな物件はある程度分かると思いますが、ローンを組んでまでするものでもないというのが自分自身で思っているところです。（昔みたいに自宅を購入してそのまま賃貸へ移行みたいなことができれば可能性もあったのですが・・・。）
実際、今持っているタワーマンションを賃貸に貸してしまうことを考えたこともありました。
コメント