赤羽のマンションでさえこうなってしまうのか
満額で決まったとのことです〜。
赤羽の相場がまた上がった！！
すごいなぁ〜。 https://t.co/r1e0l5Pm7A— マンションマニア (@mansionmania) August 6, 2020
赤羽のマンションでさえ、ものすごいことになっていますね。このマンションがどれぐらい儲かったかを考えてみます。
新型コロナのせいでマンションの価格が下がったと言っている人が多いですが、これだけ高値で成約がされ続けている事実にまともに目を向けることができないようです。自分が賃貸で損をしているということを認識するのがつらいのかもしれませんが、事実に目を背けていたらいつまでも負け組みのままだと思いますが・・・。
売却価格7980万円で新築価格5100万円
不動産のことを何も知らない人であれば、2880万円が儲かった金額となるのでしょうか。さすがに、実際のところは少し違いますね。なので、ここから詳細を掘っていきます。
仲介手数料と修繕積立金と住宅ローンの費用
まず、一番簡単に手数料がかかるのはこの二つです。仲介手数料は上限が3％ですが、今回はその3％で計算してみましょう。そうすると240万円になります。
また、今回は住宅ローンをフルに組んだ前提で考えていきます。その上で新築マンションを購入するときの手数料は大体3％から5％と言われています。従って、今回は中央値をとって4％と考えます。そうなると200万円になりますね。
マンションの管理費と修繕費および住宅ローンの金利と固定資産税
マンションには、維持費がかかります。これは忘れてはいけないものですね。プラウドシティ赤羽の管理費と修繕日は現在70平米で大体28000円程度になります。最初の5年間はもう少し安く23000円程度ですね。9年間経ちましたので合計すると23000円×12×5＋28000円×12×4＝270万円程度になりますね。
固定資産税についてですが、最初の5年は10万円程度、残りの4年は20万円程度と計算できますので130万円となります。住宅ローンの金利ですが、現在は0.3％台までありますので、平均0.5％と考えてみます。そうすると大体年間23万円程度の金利がかかることになります。これが9年間ですので大体200万円程度ですね。
これが、マンション維持費のすべてになりますね。
すべて計算すると1840万円の利益
売却価格7980万円ー新築時の値段5100万円ー仲介手数料240万ー新築時の手数料200万円ー管理費と修繕費270万ー固定資産税130万円ー住宅ローンの金利200万＝1840万円となります。9年間住みましたので年間200万円程度の利益となりますね。
賃貸と比較すると家賃を考える必要もあります。
ここで、賃貸と比較するとなると家賃も考える必要も出てきますね。今回は1840万円の利益でしたが、この時に家賃を1円も払っていないわけです。この部屋を賃貸で借りたら月20万円以上するので単純計算2160万円を足す必要がありますが、実際に賃貸となればそこまですごいところには住まないという考え方もありそうです。従って今回は12万円程度で考えてみます。
月12万円の家賃×12×９＝1300万円程度となりますね。従って、これが本来かかるべき費用だったのにかからなくなった費用になります。これに先ほどの数字を足すと3140万円となります。
9年間で3140万円の利益ですので年間350万円程度の手取りの利益になっています。
住宅ローン減税
忘れてはならないのは、住宅ローン減税です。この方がどのような人か知りませんが、夫婦2人で共働きと考えるなら住宅ローン減税をフルに5000万円受けることも可能です。もし、5100万円をフルに住宅ローン減税を受けるのであれば年間50万円程度の税金がかえってくることになります。最後は少し減りますが、9年間で大体400万円程度の税金が返ってくる計算になるでしょう。
従って、3140万円にさらに400万円を足して3540万円の利益と考えることもできます。1人で働いている人であれば250万円程度なので3400万円程度になりそうですね
売却時の税金はかかりません。
ここまで利益を上げると売却時の税金は3000万円控除を使うことになると思います。従って売却時の税金は1円もかかりません。
まとめ
実際に利益になった金額は1840万円ですが、独り身で住宅ローン減税を250万円受けたとして2100万円は誰でも利益と考えることができるでしょう。実際の家賃の部分に関しては、人によっては会社が賃貸なら家賃補助をしてくれる会社があったりするので人によって大きく変わってくるとは思います。それでも、このプラウドシティ赤羽に住むぐらいのことを考えれば年間100万円ぐらいの家賃は計算すべきなので大体誰でも3000万円程度は儲かった案件ということになります。
今回は、赤羽で計算しましたが、2010年前後に都心のタワーマンションを購入していれば、ほとんどがこのような事例になります。さすがに、郊外でここまでの利益を上げる例は珍しいとは思いますが、都心のタワーマンションであれば2010年前後に5000万円で買っていれば、現在はほとんど7000万円以上にはなっているでしょう。
つまり、この10年間、賃貸で住み続けてきた人は、年間200万円、10年間で2000万円を損していることは間違いありません。賃貸と購入を比較する人がよくいますが、間違いなく都心では、この10年間は購入したほうがいいのは間違いありません。
これからの10年は分かりませんが、過去の10年間は調べることができます。過去の10年は賃貸か購入かで大体年間200万円以上の差があったのは間違いありません。過去のことをまともに認識することができないのでは、未来のことを予想しても何も当たりません。
過去、10年間で賃貸だった人は年間200万円以上損をしてきた事実を考えた上で今後のことを考えていくべきでしょう。
間違ってはいけませんが、今後10年間がまた年間200万円以上購入が有利と言っているわけではありません。あくまでも2010年から2020年の10年間は、そういう時期だったということになります。2020年から2030年の10年がどうなるかは誰にも分かりませんね。
コメント