中古戸建への投資
中古戸建への投資をしている人が、この頃以外と多いのではと思います。投資とは、自分で住むものも含まれています。賃貸で住む分がなくなるので、その分利益が出ているともいえるので。
中古戸建への投資は、人気があるところでは人気がありそうですね。
投資を考えるとは、必ず支出を明確にしなければならない
投資を考えるときは、必ず支出を明確にしなければなりません。
固定資産税は、当然のことながら、ローンの金利も支出になります。ここで、現金で買えばローンの金利はないじゃないかと思う人もいるかもしれませんが、その現金で運用ができるわけで、ここに大きな差はないのです。後、管理費もないように見えますが、実質自分自身が働いているのでそれも費用に出す必要があります。
本人が無能で他に稼ぐことができないから、自分自身が働いているという考え方もあるとは思いますが、まず投資というからにはその費用も含めて考える必要があるでしょう。
自分で働いた費用を無視したがる人が多いですよね。投資というからには自分で働いた費用を入れるのは当然のことです。
300万円の戸建てを現金で買った場合
300万円の戸建なんて大抵の場合はそのまま使うことはできません。従って、リフォームに200万円かかることとします。
固定資産税は大体年間5万円程度、管理費は本人が働くにしても月1万円で年間12万円程度、500万円の金利を2％として年間10万円程度を考えれば、大体年間27万円ですので月2万ぐらいはかかっていると考えるべきです。（借金は徐々に減っていきますので少し減らして考えていいでしょう。）
500万円の回収を10年ですると考えます。そうすれば年間50万円利益を出す必要があります。つまり、月間4万円ちょっとですね。従って、その500万円の戸建てを6万円で貸すことが出来てやっと投資として成り立つのではないでしょうか。
そして、大きなリスクとして売れないリスク、貸せないリスクも考える必要がありそうです。都市部のタワーマンションであればこのリスクがほぼないのですが、中古戸建で300万円で買えるものは、このリスクが非常に大きいことを考える必要があるでしょう。
意外と割にあわないと思った人が多いのではないでしょうか。
私も一時中古戸建投資をしてました。
500万円で購入して月7万円で貸すことができてましたが、一度空室の時期が出来たりもしたので投資としてはあまり割に合わなかったと思っています。私の場合は、親族でこの中古戸建投資をそれなりの数をしている人がいてその人に月1万円で管理をお願いしてはいました。
最終的には、このマンションを600万円で売ることができたのでちょうどリフォーム費用100万円程度と合わせて考えれば回収できたのでまずまずの投資とは言えたとは思いますが、売れなかったりしたら非常に最悪な投資といえたのかもしれません。また、サラリーマンがするには税金も大きくかかってくるので収入0の今やるのであればまだいいのですがサラリーマンがするには非常に割が合わなかったと思います。結局5年程度に、600万円が700万円程度になった程度ですのではっきりいってまったく大して儲からなくて非常に面倒だったとしかいいようがありません。まあ、一番収入が多い時期にやったので税金面での割も合わなかったです。
ちょっと別話ですが、この中古戸建はつい最近の大雨で浸水してしまったらしいんですよね。もし、ずっと持ってたら大変なことになってたかもしれません。今まで一度も浸水した場所ではなかったのですが、このあたりのリスクも大きいですね。お金で解決できるならまだしも色々なことをしなければならなかったのが大変だったかなと思います。これがタワーマンションとかであれば完全に保険も入ってたりするので何の問題もなかったりするのですが、中古戸建とかだと自分たちの判断ですのでこんな安い物件に保険はそこまでかけたくないと思ったりするのでこの当たりも難しいなと思いました。
結局この10年は間違いなくタワーマンションを買って自分で住んで売るが一番いい不動産投資だったと思います。金利は非常に安く、管理費どころか非常にいい環境で手に入れることができて、必ず買値より高く売れていいところだらけでした。これからは分かりませんけどね。
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