新築マンション購入が中古マンション購入より優位な場合
あるブログの方で、家は中古マンション一択ということがありました。その人がどこに住んでいるか知りませんが、これは都市部には当てはまりません。
都市部は、はっきりいって新築マンション購入の方が中古マンションよりも優位な場合が多いです。
相場の価格で売られている中古マンションがほぼない
まず、その方が中古マンションが優位としてましたが、それはあくまでも相場の価格で売られているマンションになります。現在の都市部の中古マンションを見て頂ければ分かると思いますが、本当に相場の価格で売り出しに出ているマンションなどありません。
私は、自分の家のマンション価格の想定を出しています。仮にそれを7000万円とします。でも、私の階より5個ぐらい下の階のマンションが売りに出ていますが、その価格は7580万円になっています。そのマンションの相場は大体7000万円弱だと思いますが、10％以上は割高に足している形になります。
つまり、このようにかなり高めの金額で出している物件ばかりなのです。都市部のマンションに住んでいる人は、基本余裕があるので慌てて売却をしなければならない人がほとんどいません。値下げ交渉は、当然しますが値下交渉をした結果でも、上記の場合で7300万円ぐらいが限界なのです。値下げ交渉した結果も相場より高い場合がほとんどになりますね。
都市部で中古マンションを購入しようと思っている人であれば当然のことだと思います。本当に妥当な価格の物件がありません。
中古マンションで相場の価格で売りに出ている場合
でも、相場の価格で売りに出ている場合もあります。例としては、かなり少ないですが。ただ、こうなると大体の場合は住宅ローンを組む人は間に合わない場合が多いです。キャッシュ買いに負けてしまうんですよね。そうなると、素人で中古マンションを購入する人はなかなかこの相場の価格で売りに出ているものに手が出せないのです。
金持ちの多さを痛感しますね。
新築マンションにはプレミアが乗っている？
まず、よく新築マンションには新築プレミアが乗っているという話があります。これはある意味事実ですが、ある意味嘘になります。何故かというと、新築マンションの値付けと中古マンションの値付けはまったく別のものなのです。中古マンションの価格にプレミアを乗っけるのではなく新築マンションを作るのにかかって費用にプレミアをのっけて売に出すのです。もちろん、その時に周りの中古マンションの価格を参考にしますが、そこより割高になっているものばかりではありません。
例として、挙げれば現在新築で売りに出ている晴海フラッグなどはその例となるでしょう。倍率10倍以上とも言われてますが、このマンションは、日本全国どこの中古マンションを購入するよりも優位なマンションになります。それは、晴海フラッグが特例でしょ？とか言う人が出てくるかもしれませんが、そんなことはありません。数年前には、横浜の北仲のマンションなどは明らかに相場より安いと言われてました。また、その時期に発売された津田沼のマンションも相場よりも安いと言われてました。この北仲のマンションや津田沼のマンションであれば部屋を選べば普通に買えてましたし、実際に私の知り合いで購入した人もいます。
まあ、晴海フラッグは実質当たらないので中古マンションを相場で買うのと大差ないともいえますが・・。
新築マンションと中古マンションの平均で比べると中古マンション優位だが、物件によって違う
よく賃貸と持家比較でも出てくるのですが、日本全国のすべての賃貸とすべての持家比較をすればそれはどっちが優位か分かりません。でも、マンションで売りに出ているマンションでも明らかに資産性の高いマンションとそうでないマンションがあります。そりゃ、地方の郊外のマンションを買うのと都市部のマンションを買うので同じ資産性のわけがありません。それを平均してしまえば、どっちがいいかは難しいですが、マンションは購入する時に資産性の高いマンションを選ぶことができます。都市部の資産性の高いマンションと賃貸を比べるのが本来正しいのですが、賃貸全体の平均と持家全体の平均を比較しているようでは論外になります。
そして、新築マンションと中古マンションの比較でも同じことがいえます。基本は、中古マンション＞新築マンションの方が優位です。でも、都市部でそして大規模マンションではよく新築マンション＞中古マンションという場合が出てきます。何故、大規模マンションかといえば、大規模マンションは一気に1000戸を売る必要があるので回りのマンションよりも高い値付けが出来ないのです。従って、大規模マンションは長い期間をかけて売るわけですが、1期とかでは回りの中古よりも割安に販売されることが多くあります。そして、そのようなマンションであれば住宅ローンで買うこともできますし、住宅購入の素人の人にも十分購入のチャンスがあったといえるでしょう。ただ、大規模マンションでも竣工近くになってくると周りの中古の価格を意識して出してくるので買うのであれば第一期が狙い目になります。
これも例として挙げれば、パークタワー勝どきというマンションがありましたが、第一期は周りの中古よりも安い価格で出してきました。これは、今後1500戸も売る必要があったため販売に勢いを付けたいという思惑が不動産側にあったのだと思われます。そして、現在は大半のマンションを売り終わっており、まだ販売が続いているのですが、現在は最初に売ったマンションより条件が明らかに悪いのに、その時の価格より30％ぐらい高くなっていたりします。このあたりからも大規模マンションの第一期が狙い目といえますね。
日本全国の平均と都市部の平均では違います。さらに都市部の新築マンションの中でも大きく違います。都市部、とりわけ東京では意外に新築マンションより高い中古マンションという例はいくらでも出てきますね。パークタワー勝どきの初期も異常なほどの割安な価格で出ていましたね。現在は、隣の棟を売っているのですが、初期の時よりも30％近く高く売られているような気がします。パークタワー勝どきの初期に購入した人は、数千万円近い含み益になっている人ばかりといえます。
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