前回のマンションの収支
前回のマンションの収支について考えてみようと思います。金利や手数料や固定資産税などすべて含んだ形で考えてみます。
特定されないように数字は、多少変えている部分があります。利益を減らす方向に100万円以内でずらしています。
購入費用および維持費
購入費用および維持費になります。
マンション代4800万円、一括の修繕費60万円、住宅ローンの手数料3万円、色々な手数料37万円、オプション20万円、50か月の管理費および修繕費が120万円、50か月の固定資産税50万円、住宅ローンの金利130万円になります。住宅ローンの金利に関しては、実際には頭金を払っているのでここまでいってないのですが、頭金を出したら本来ならそれで運用できるべきなのでフルローンとして考えています。
合計で5220万円が50か月マンションで住んだ時にかかった費用になります。
まとめるとなかなかな金額ですね。
売却金額と住宅ローン減税
ここからはプラスになった費用について計算していきます。
売却値段は5600万円でした。ただし、仲介手数料が2％かかっています。5488万円が実際に手に入った金額になります。5年間の住宅ローン減税がありましたので、40万円×5の200万円になります。少し丸めて5680万円が実際に得た金額になります。（こちらも住宅ローン減税は、実質ここまで受けれてはいません。長期優良住宅だったので上限は40万円になります。）
これが入ってきたお金になります。
実際の利益は
ここで、利益が上がったら税金がかかるのではと思う人もいるかもしれませんが、3年に一回は3000万円の利益なら税金がかかりません。従って、税金は無税と考えます。（ただし、次の住宅ローン減税が受けることができません。もしここが気になるなら120万円ぐらい引いて考えてください。）
従って、5680万円から5220万円引いた金額が実際の利益と考えることができるでしょう。つまり、460万円が実際の利益になります。（税金を考えれば340万円になります。）
ここまでが、実際の利益です。
見えていない利益
見えていない利益も考えてみます。ここで、一つ考えどころなのが、実際そのマンションを借りたら月25万円の家賃がかかるわけですが、実際に住むことになったらそんな家賃を払うわけがないと思います。従って、月25万円で計算するのは、少し正しくないといえるでしょう。（ただ、単純に計算してみれば月25万円と敷金礼金更新料あわせて1300万円ぐらいになりそうです。）
ここは、渋くみて月10万円の家に住んでいたことにします。従って、50か月なので最初の敷金、礼金と2度の更新量を合計40万円と考えておきます。つまり、540万円が見えていない利益と考えることができます。
利益の合計
つまり、利益の合計は、実際の利益460万円と見えていない利益の540万円の1000万円と考えることができるでしょう。（税金を考えれば880万円となります。実際の家賃として考えれば1650万円になります。）
まとめ
最終的に計算すると50か月で1000万円の利益になりました。年間250万円ほどの利益になりましたね。
これの特徴はほとんど元金が必要としません。1円も必要がなく年間250万円の利益を上げることに成功しています。ついでに、私が選んだ物件がそこまで素晴らしいわけではないです。もっと利益が上がった物件も多くあります。2014年購入で2019年売却で都心のマンションならほぼ平均的な数字だと思われます。
これが、事実なんですけどネット上では大半の人がこれを受け入れることができないという事実がありますね。自分が損をしていることが受け入れることができないのかもしれませんが。
コメント